בחינות מועצת שמאי המקרקעין (משרד המשפטים)

מבנה הקורס

1. שבוע 1

   אתה מבין בבהירות מהן בחינות המועצה וכיצד הן פועלות בפועל, ממקם נכון את חוק המקרקעין וחוק התכנון והבנייה, ומזהה בביטחון מהו "מקרקעין" ומה אינו כזה בשלושה תרחישים קצרים.

   • מתכונת הבחינות הרשמית ומה זה בכלל דיני מקרקעין ותכנון ובנייה35 דק׳שיעור פתוח

     ערוך תקציר בן עמוד אחד: (א) רשימת 13 הבחינות עם משך כל בחינה והאם מותר חומר עזר/mחשבונים לפי הרשימה הרשמיות; (ב) שני משפטים למה כל חוק (המקרקעין; התכנון והבנייה) קיים ולמה הוא חשוב לשמאי; (ג) כתוב במילים שלך מה המשמעות של ציון עובר 60 ומה המשמעות של חלקים א/ב בכלכלה ובתכנון ובנייה לפי העובדות הרשמיות.

   • מקרקעין לעומת מטלטלין – הגדרות היסוד שמכריעות תיקים35 דק׳שיעור פתוח

     קבל שלושה תרחישים קצרים (קרקע חקלאית עם מבנה קל, מקרר תעשייתי מוברג לרצפת מבנה, זכות חכירה ל-49 שנים). עבור כל אחד: סווג האם מדובר במקרקעין או מטלטלין/זכות במקרקעין, ציין מונח מפתח מהחוק שמכריע, ונמק בשתי פסקאות תמציתיות.

   • מוסדות התכנון ומדרג התכניות – למצוא את התכנית החלה בלי ללכת לאיבוד35 דק׳שיעור פתוח

     בחר מגרש לדוגמה מתרחיש נתון (מגרש מגורים באזור בנוי). רשום צעד־אחר־צעד כיצד תאתר את התכנית החלה לפי מדרג תכניות (ארצית/מחוזית/מקומית/מפורטת) ומה תבדוק בכל שלב. סיים בשאלה פתוחה ממוקדת אחת שתצטרך את שבוע 2 כדי לענות עליה (למשל: מתי הקלה עדיפה על שינוי תכנית?).

2. שבוע 2

   אתה מנתח בעלות–חזקה–שימוש, קורא תשריט ותקנון בסיסיים, ומיישם את דרישת הכתב על עסקאות במקרקעין.

   • בעלות, חזקה ושימוש – שלישיית הזהב של זכויות הקניין45 דק׳

     קבל תרחיש: בעלים מאפשר לחבר להתגורר ביחידת דיור נפרדת ללא תמורה; השכן טוען לזכות שימוש בשביל משותף. פרק את המצב לשלוש שאלות: מי הבעלים, מי המחזיק בפועל, מי בעל זכות שימוש. נמק לפי לשון החוק והשלכות שמאיות.

   • מסמכי התכנית: לקרוא תשריט ותקנון בלי לפספס הוראה מחייבת45 דק׳

     על בסיס קטע תקנון ותשריט מוקטן (מסופק בשיעור), הדגש 5 הוראות מחייבות והפרד אותן מ-3 הוראות מנחות; כתוב מהי המגבלה התכנונית הקריטית לשומה בנכס הדוגמה.

   • עסקאות במקרקעין ודרישת הכתב – איפה נופלים ואיך נמנעים45 דק׳

     קבל טיוטת הסכם ידני על מכירת דירה עם סעיפי־חסר מכוונים. סמן מה חסר לדרישת הכתב, הסבר התוצאה המשפטית של החסר, ונסח נוסח תיקון תמציתי שיעמוד בדרישות.

3. שבוע 3

   אתה מבדיל בין שכירות לשכירות משנה, מזהה זיקות הנאה ומיישם הליכי היתר בניה בסיסיים (הקלה ושימוש חורג) על מקרים פשוטים.

   • שכירות ושכירות משנה – קווים אדומים והשלכות שמאיות40 דק׳

     נתון חוזה שכירות עם סעיף האוסר העברת זכות, ושוכר שמסר את הנכס בשכירות משנה לשלוש שנים. יש לקבוע אם נדרשים כתב ורישום (סעיף 79 לחוק המקרקעין), אם נדרשה הסכמת המשכיר ובאיזו צורה (סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה), ומה קורה אם המשכיר סירב מטעם בלתי סביר. בסוף יש לכתוב שורה אחת על הסיכון שיירשם בשומה.

   • זיקת הנאה – הדרך הקצרה לזהות, להקים ולפרש35 דק׳

     יש לשרטט מפת מילים של הזכאים לזיקה לפי סעיף 92 (מקרקעין, אדם פלוני, סוג בני אדם, הציבור), ולכתוב בשלוש שורות נוסח להמחשה של זיקת מעבר. אחר כך יש לקבוע אם שימוש של 32 שנים בשביל, בלי הודעת התנגדות, יצר זיקה לפי סעיף 94, ולפרט מה ייבדק בבדיקה האישית בנכס.

   • היתרי בנייה, שימוש חורג והקלות – בחירות מושכלות40 דק׳

     בעל נכס מבקש לסגור מרפסת. יש לקבוע אם נדרש היתר לפי סעיף 145(א) ומי נותן אותו, ואחר כך אם הדרך היא הקלה, שימוש חורג או אף אחד מהם, לפי סעיפים 147 ו-151. בסוף יש לציין מה אסור לעשות לפני שניתן היתר, ומה ייכתב בשומה אם הסגירה כבר בוצעה.

4. שבוע 4

   אתה מזהה מתי דייר זוכה להגנה ומתי ניתן לפנותו, מבין מה נקבע ברישום בהסדר זכויות, ומסביר את ההגבלות על העברת בעלות במקרקעי ישראל.

   • הגנת הדייר – הגדרות, המשך דיירות ועילות פינוי50 דק׳

     קח שלושה מקרים קצרים שתמציא: דייר שנשאר אחרי תום השכירות, דייר שנפטר, ודייר שלא משלם. לכל מקרה כתוב במשפט אחד אם הוא מוגן ולפי איזה סעיף, וציין אם חל סייג כללי לפינוי.

   • הסדר זכויות ורישום שיכונים ציבוריים – תוקף הרישום, תיקון הפנקס והערת אזהרה50 דק׳

     נסח במילותיך טבלה של שלושה מצבים: זכות רשומה, זכות שאינה רשומה וזכות המוגנת בהערת אזהרה. לכל מצב כתוב מה התוצאה לפי הסעיפים, ומתי אפשר לתקן את הפנקס ומתי מגיעים פיצויים עקב מרמה.

   • מקרקעי ישראל – חוק היסוד, איסור העברת בעלות וההיתרים45 דק׳

     כתוב בשלוש שורות את הכלל של חוק היסוד ואת החריג שלו. אחר כך קבע לשני מקרים שתמציא אם העברת הבעלות מותרת, ונמק לפי לשון הסעיפים.

5. שבוע 5

   אתה מבחין בין אי-התאמה בדירה חדשה לאי-התאמה בממכר רגיל, יודע מה זכויות הקונה, ומסביר כיצד נוצר משכון ואיך הוא מתממש.

   • חוק המכר (דירות) – מפרט, אי-התאמה, הודעה וזכות תיקון50 דק׳

     נתח מקרה שתמציא של דירה עם ליקוי בבנייה. קבע אם יש אי-התאמה ואם היא יסודית, מי צריך להודיע ומתי, ומה זכות התיקון של המוכר, וציין את הסעיף לכל קביעה.

   • חוק המכר – אי-התאמה, ידיעת הקונה, בדיקת הממכר והעלמה45 דק׳

     כתוב ארבעה משפטים קצרים, אחד לכל סעיף: מה פירושו, ומה משתנה אם הקונה ידע על הליקוי או אם המוכר העלים אותו. סיים בדוגמה אחת משלך לכל סעיף.

   • חוק המשכון – יצירה, כוחו כלפי נושים ומימוש50 דק׳

     שרטטו על דף ציר זמן אחד של משכון: יצירתו, כוחו מול נושה אחר, והמימוש. כתוב ליד כל שלב את הסעיף ואת הדרך שבה אפשר לממש.

6. שבוע 6

   אתה מסביר כיצד מתבצעת הפקעה לפי פקודת הקרקעות ולפי חוק התכנון והבנייה, ומכיר את מעמד השמאי ואת סמכויות המועצה לפי חוק שמאי מקרקעין.

   • פקודת הקרקעות והרכישה לצרכי ציבור – סמכויות, הודעות ופיצויים50 דק׳

     פרט בשלבים את מסלול הרכישה: סמכות השר, ההודעות, מועד הרכישה והצמדת הפיצויים. אחר כך חשב בדוגמה מספרית פשוטה שתמציא כיצד הצמדה משנה את סכום הפיצוי.

   • הפקעה לפי חוק התכנון והבנייה – מטרה, סמכות, ביצוע ושינוי ייעוד45 דק׳

     נתח מקרה שתמציא של הפקעת חלק מחלקה לצורך דרך ציבורית. קבע מי הרשות המוסמכת, מה מטרת ההפקעה המותרת, ומה הדין אם הייעוד משתנה בלי תשלום.

   • חוק שמאי מקרקעין – המועצה, הפנקס, כשירות וייחוד העיסוק50 דק׳

     הכן טבלה: תפקיד המועצה, תנאי הרישום בפנקס, ייחוד העיסוק והתואר, סייגים לעיסוק, הגשת שומה לבית משפט ועבירות משמעת. כתוב לכל שורה את הסעיף ודוגמה אחת.

7. שבוע 7

   אתה מיישם את כללי האתיקה של השמאי, מסביר כיצד פועלים בוררות וגישור, ומבין את האישיות המשפטית של חברה ואת אחריות השותפים.

   • אתיקה מקצועית של שמאי מקרקעין – התנהגות, פרסומת ושכר מותנה45 דק׳

     קרא לכל אחד משלושה מקרים שתמציא: שמאי שמפרסם, שמאי ששכרו תלוי בתוצאה, ושמאי שמצמיד שכר למדד. קבע אם ההתנהגות מותרת, ונמק לפי התקנות וההגדרות.

   • בוררות, פשרה וגישור – הסכם בוררות, פסק בורר וביטולו50 דק׳

     תאר בשבעה שלבים את חיי הבוררות: הסכם, מינוי בורר, פסק, אישור וביטול. ציין לכל שלב את הסעיף, ואת ההבדל בין בוררות לגישור ולפשרה לפי חוק בתי המשפט.

   • חברות ושותפויות – אישיות משפטית, הרמת מסך ואחריות שותפים45 דק׳

     השווה בטבלה בין חברה לשותפות: מי חב בחוב, מי יכול לחייב את הישות, ומתי מרימים מסך. הוסף דוגמה משלך לכל שורה בלשון הסעיפים.

8. שבוע 8

   אתה עוקב אחרי הליך ההתנגדות לתכנית ואחרי העררים, ומזהה מתי נוצרת זכות לפיצויים בגין פגיעה בתכנית ומתי הרשות פטורה.

   • הפקדת תכנית והתנגדויות – הודעה, הגשה, מקום ודיון45 דק׳

     שרטט תרשים זרימה של תכנית מההפקדה עד ההכרעה בהתנגדות: מי מודיע, מי רשאי להתנגד, היכן מגישים ומי מכריע. ציין סעיף ליד כל שלב.

   • עררים בתכנון ובנייה – ועדת ערר, המועצה הארצית והשגה45 דק׳

     בנה טבלה של שלושה מסלולי ערר: מי מגיש, בפני איזה גוף ועל איזו החלטה. הוסף מקרה משלך לכל מסלול והכרע לאן פונים.

   • פגיעה במקרקעין – תביעת פיצויים ופטור מתשלומם50 דק׳

     נתח שני מקרים שתמציא: בראשון תכנית מפחיתה זכויות בנייה ובשני התכנית מחילה הגבלה שהחוק פוטר ממנה. קבע בכל אחד אם נוצרת זכות לפיצויים, לפי סעיפים 197 ו-200(א).

9. שבוע 9

   אתה מחשב באופן עקרוני חיוב בהיטל השבחה, מזהה עבירות בנייה ואת האחריות הנלווית להן, ומבין את הגבלות התכנון על קרקע חקלאית.

   • היטל השבחה – התוספת השלישית: הגדרות, חובת ההיטל ושיעורו50 דק׳

     פתור תרגיל מספרי שתמציא: שווי המקרקעין לפני אישור תכנית ושוויים אחריה. חשב את ההשבחה ואת ההיטל לפי השיעור שבסעיף, וכתוב את אירוע החיוב.

   • עבירות בנייה – עבודה אסורה, היתר שאינו תואם תכנית ואי-קיום צו45 דק׳

     סווג ארבעה מקרים שתמציא: בנייה בלי היתר, בנייה לפי היתר שאינו תואם תכנית, שימוש אסור והפרת צו. קבע לכל מקרה את הסעיף הרלוונטי.

   • קרקע חקלאית ושימור אתרים – הכרזה, הגבלת אישור תכנית ותכנית לשימור45 דק׳

     כתוב מקרה של בעל קרקע חקלאית שמבקש לשנות ייעוד. קבע לפי סעיפי התוספת הראשונה איזו הכרזה נדרשת, אילו הגבלות חלות על אישור התכנית ומי צריך לאשר.

10. שבוע 10

    אתה פותר סימולציה מלאה בדיני מקרקעין ובדיני תכנון ובנייה, מאבחן את הטעויות החוזרות שלך ומתקן אותן בעצמך.

    • סימולציה – דיני מקרקעין במתכונת בחינה60 דק׳

      פתור סימולציה בדיני מקרקעין שבנויה משאלות שונות שהכנת מהחומר שלמדת. כתוב לכל שאלה את הסוגיה, הסעיף והמסקנה המנומקת.

    • סימולציה – דיני תכנון ובנייה במתכונת בחינה60 דק׳

      פתור סימולציה בדיני תכנון ובנייה: זיהוי התכנית החלה, מסלול היתר, חישוב עקרוני של היטל והערכת פגיעה. כתוב כל תשובה בנימוק סדור.

    • התחדשות עירונית: פינוי־בינוי ותכנית לעמידות מבנים60 דק׳

      קח בניין משותף בן 12 דירות שתמציא: לפי חוק פינוי ובינוי קבע איזה רוב נדרש לעסקה, מתי דייר נחשב סרבן ומה תפקיד שמאי פינוי ובינוי, וכתוב במשפט אחד לכל קביעה את הסעיף שעליו היא נשענת.

מקורות מאומתים

כל מקור נבדק שהוא נגיש בזמן בניית הקורס. מקור שלא נמצא — לא נכנס.

• חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (מאגר החקיקה הלאומי)נבדק
• חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969 (מאגר החקיקה הלאומי)נבדק