מתכונת הבחינות הרשמית ומה זה בכלל דיני מקרקעין ותכנון ובנייה

נבחן קיבל בבחינה ביסודות הכלכלה חלק א' ציון 90, ובחלק ב' (כלכלה עירונית) ציון 50. הממוצע שלו 70, והוא בטוח שעבר את יסודות הכלכלה. האם הוא צודק?

שלוש רמות של משך בחינה

מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים מקיימת 13 בחינות: 12 בחינות מוקדמות ובחינת הסמכה אחת. המתכונת הרשמית של הבחינות מפורטת בתוספת השנייה לתקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס״ו-2006, והמועצה היא הגוף שמקיים את הבחינות ומפקח עליהן. המספר 12 סופר חלקים נפרדים: בתוספת השנייה יש 10 נושאים, ושניים מהם, יסודות הכלכלה ותכנון ובניה, מחולקים לשני חלקים.

אחת-עשרה מהבחינות המוקדמות נמשכות 180 דקות כל אחת. הבחינה במבוא לתורת השמאות נמשכת 240 דקות, ובחינת ההסמכה (יישומים בשומת מקרקעין) נמשכת 360 דקות.

הבחינות נערכות בכתב או באמצעי טכנולוגי כגון מחשב, בפיקוח המועצה, ובעברית. בבחינה ביישומים בשומת מקרקעין חלק מהשאלות יכול להיות באנגלית.

ציון עובר 60 והכלל של שני החלקים

הציון נקבע בנקודות מ-0 עד 100, וציון "עובר" הוא 60 נקודות לפחות (תקנה 4). כלומר גם 60 בדיוק עובר.

ביסודות הכלכלה (חלק א' מיקרו ומקרו, חלק ב' כלכלה עירונית) ובתכנון ובניה (חלק א' יסודות התכנון העירוני, חלק ב' דיני התכנון העירוני) יש כלל נוסף. לפי תקנה 10(א), מקבלים "עובר" בבחינה רק אם קיבלו "עובר" בכל אחד מהחלקים, או אם המועצה פטרה אותם מהבחינה או מחלק ממנה. בתכנון ובניה כל חלק שווה 50% מציון הבחינה.

הנבחן שבפתיחה קיבל 90 ו-50, והממוצע שלו לא עוזר לו. חלק ב' מתחת ל-60, ולכן הוא לא עבר את יסודות הכלכלה.

טעות נפוצה: לחשב ממוצע בין שני החלקים. הכלל בודק כל חלק לחוד, וציון גבוה בחלק אחד לא מכסה על חלק אחר.

חומר עזר, הרשמה, תוצאות וערר

המועצה רשאית להתיר חומר עזר, והנבחן לא יחזיק ולא ישתמש בשעת הבחינה בחומר עזר זולת החומר שהותר (תקנה 6). ההיתר נקבע לכל בחינה בנפרד, והטבלה בחלק הבא מראה אותו.

אם עד המועד האחרון לרישום נרשמו פחות מ-20 נבחנים, המועצה רשאית לבטל את המועד בהודעה עד 7 ימים אחרי סגירת הרישום. הבחינה בנושא מתקיימת אז במועד הבא בכל מספר נבחנים (תקנה 1(ב)).

התוצאות מתפרסמות תוך 60 יום מהבחינה. ערר מוגש תוך 21 יום מפרסום הציונים, באופן מקוון בלבד.

לבחינת ההסמכה ניגשים רק אחרי שעברו את כל הבחינות המוקדמות (או קיבלו פטור) וסיימו את ההתמחות (תקנה 10(ד)). לפי סעיף 7(א) לחוק שמאי מקרקעין, חלק מהבחינות המוקדמות נערכות לפני ההתמחות וחלקן במהלכה, ולכן המסלול אינו בהכרח 12 בחינות ואחריהן התמחות.

שני החוקים ולמה הם חשובים לשמאי

חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, קובע מהו הנכס ומהי הזכות בו. סעיף 1 מגדיר "מקרקעין" כ"קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". סעיף 2 מגדיר בעלות כזכות להחזיק, להשתמש ולעשות כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או הסכם. סעיף 7(א) קובע שעסקה במקרקעין טעונה רישום ונגמרת ברישום. שמאי צריך לדעת מה בדיוק מוערך ומי בעל הזכות.

חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965, קובע אילו תכניות חלות על קרקע, ואילו הקלות, שימושים חורגים והיתרים אפשר לקבל. החלטה תכנונית יכולה לשנות שווי: "השבחה" היא עליית שווי מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג (התוספת השלישית). לכן שמאי חייב להבין את החוק הזה כדי להעריך שווי.

הטבלה מרכזת את כל 13 הבחינות: משך, וחומר עזר לפי המצוין בתוספת השנייה. כשלא צוין חומר עזר, אין להניח שהוא מותר.

נתחיל בדוגמה אחת פתורה. סך הזמן של ארבעת החלקים בכלכלה ובתכנון ובניה הוא 4 × 180 = 720 דקות, כלומר 12 שעות.

עכשיו שלוש משימות עם פתרון לבדיקה עצמית:

1. מהו סך דקות הבחינה בכל 12 המוקדמות?
2. נבחן קיבל בכלכלה א' 64 וב' 61, ובתכנון ובניה א' 80 וב' 58. באיזה מקצוע עבר?
3. בבחינה בסטטיסטיקה נרשמו עד המועד האחרון 17 נבחנים. מה רשאית המועצה לעשות?

פתרונות לבדיקה עצמית:

1. 11 × 180 = 1,980, ועוד 240 של מבוא לתורת השמאות, ביחד 2,220 דקות.
2. בכלכלה עבר, כי שני החלקים 60 ומעלה. בתכנון ובניה לא עבר, כי חלק ב' הוא 58, מתחת ל-60.
3. מספר הנרשמים נמוך מ-20, ולכן היא רשאית לבטל את המועד בהודעה עד 7 ימים אחרי סגירת הרישום. אם בוטל, הבחינה בנושא מתקיימת במועד הבא בכל מספר נבחנים.

השאלות שבבוחן בודקות את משך הבחינות, ציון עובר 60, כלל שני החלקים וחומר עזר.

• 13 בחינות: 12 מוקדמות ובחינת הסמכה; 180, 240 ו-360 דקות.
• ציון עובר: 60 נקודות לפחות מתוך 100.
• יסודות הכלכלה ותכנון ובניה: 60 לפחות בכל חלק.
• חוק המקרקעין: מהו הנכס והזכות בו; חוק התכנון והבנייה: מה מותר בנכס ובאיזה אופן זה משפיע על השווי.
• חומר עזר: רק מה שהמועצה התירה לבחינה הספציפית.