מקרקעין לעומת מטלטלין – הגדרות היסוד שמכריעות תיקים

על חלקה עומד בית אבן, ובצדה חונה מכולה שרק מונחת על הקרקע. שמאי נדרש לשום את "הנכס". מה מבין השניים נכנס להגדרה של מקרקעין, ולמה?

לשמאי הוגשו שלושה פריטים. האחד הוא קרקע חקלאית ועליה מבנה קל שיסודותיו יצוקים בקרקע. השני הוא מקרר תעשייתי המוברג לרצפת מבנה. השלישי הוא זכות חכירה ל-49 שנים. לגבי כל אחד צריך להכריע אם הוא מקרקעין, מטלטלין או זכות במקרקעין, ולציין מהו המונח בחוק שמכריע.

מהם מקרקעין

סעיף 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע: "מקרקעין" – קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה.

יש כאן ארבעה מרכיבים. הראשון הוא הקרקע, השני הבנוי והנטוע, השלישי כל דבר אחר המחובר חיבור של קבע, והרביעי החריג: זולת מחוברים הניתנים להפרדה. סעיף 12 לחוק מוסיף שהבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע, ואין נפקא מינה מי בנה או נטע.

מקרקעין לעומת מטלטלין

שתי הקטגוריות תלויות זו בזו. סעיף 3 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981, מגדיר "מיטלטלין" או "טובין" כנכסים מוחשיים שאינם מקרקעין. לכן נכס מוחשי שנמצא מחוץ להגדרה בסעיף 1 לחוק המקרקעין הוא מטלטלין, ונכס מוחשי שנכנס להגדרה הוא מקרקעין. זכות, כמו שכירות, אינה נכס מוחשי אלא זכות במקרקעין, ולכן בכל תרחיש שואלים קודם אם מדובר בחפץ או בזכות.

המקרה הראשון: קרקע חקלאית ומבנה קל

הקרקע היא מקרקעין מעצם ההגדרה. המבנה הקל נבנה על יסודות יצוקים בקרקע, ולכן הוא "בנוי עליה", וגם הוא מקרקעין. המונח המכריע הוא "הבנוי והנטוע עליה". העובדה שהמבנה קל לא משנה את התוצאה.

המקרה השני: מקרר מוברג

הבורגים יוצרים חיבור, אבל החוק פוטר "מחוברים הניתנים להפרדה". החוק אינו מגדיר "ניתן להפרדה".

טיפ: כלל אצבע, לא הגדרה בחוק: אם אפשר לפרק את החפץ בלי לפגוע בו ובמבנה, סביר שהוא מחובר הניתן להפרדה. מקרר המוברג לרצפה עונה על כך, ולכן סביר שהוא מטלטלין.

חפץ שרק מונח על הקרקע, כמו מכולה, אינו מחובר כלל. הוא מחוץ להגדרה מלכתחילה ואין צורך בחריג.

המקרה השלישי: חכירה ל-49 שנים

כאן מדובר בזכות ולא בחפץ. סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע ששכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה", ושכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

49 שנים עוברות את שני הרפים, ולכן זו חכירה לדורות. התוצאה היא זכות במקרקעין, והקרקע עצמה נשארת של בעליה.

טעות נפוצה: לחשוב שכל דבר המחובר לקרקע הוא מקרקעין. ההגדרה דורשת חיבור של קבע, ויוצאים ממנה מחוברים הניתנים להפרדה.

הטבלה מארגנת את הקטגוריות לפי שאלה אחת: מה זה, ומה המונח שמכריע.

בציר שלהלן מסומנים משכי שכירות. הרף של חמש שנים והרף של עשרים וחמש שנים מגדירים את שלושת הטווחים.

הדגמה מודרכת

בחלקה נטועים עצי זית. השאלה הראשונה היא אם מדובר בקרקע, בבנוי או בנטוע, והתשובה: נטוע. לכן הם מקרקעין לפי סעיף 1 ולפי סעיף 12, והמונח המכריע הוא "הנטוע עליה".

עכשיו לעצמך

כדאי לסווג כל אחד מהפריטים לפי הסדר: קטגוריה, מונח מפתח, ונימוק של משפט או שניים. אחר כך לבדוק מול הפתרון.

1. גדר אבן בנויה לאורך גבול החלקה.
2. קרוואן החונה על החלקה ואינו מחובר אליה.
3. הסכם שבו מוקנית זכות להחזיק בחלקה ולהשתמש בה בתמורה למשך 25 שנה.

בדיקה עצמית

1. מקרקעין. המונח הוא "הבנוי" על הקרקע.
2. מטלטלין. הוא אינו מחובר כלל, ולכן מחוץ להגדרה מלכתחילה.
3. זכות במקרקעין, חכירה ולא חכירה לדורות. התקופה עוברת את חמש השנים, אבל 25 שנה אינן "למעלה מעשרים וחמש שנים".

הבוחן שאחרי השיעור בודק סיווג של נכסים וזכויות כמקרקעין או כמטלטלין ושל משכי שכירות.

• מקרקעין לפי סעיף 1 לחוק המקרקעין: ארבעה מרכיבים, כולל החריג של מחוברים הניתנים להפרדה.
• מטלטלין: נכסים מוחשיים שאינם מקרקעין.
• "ניתן להפרדה" אינו מוגדר בחוק, ומבחן הפירוק הוא כלל אצבע.
• חכירה היא זכות במקרקעין: מעל חמש שנים חכירה, ומעל עשרים וחמש חכירה לדורות.
• להפריד בין החפץ לבין הזכות בו.