בחינות מועצת שמאי המקרקעין (משרד המשפטים) · שבוע 1
מוסדות התכנון ומדרג התכניות – למצוא את התכנית החלה בלי ללכת לאיבוד
בחר מגרש לדוגמה מתרחיש נתון (מגרש מגורים באזור בנוי). רשום צעד־אחר־צעד כיצד תאתר את התכנית החלה לפי מדרג תכניות (ארצית/מחוזית/מקומית/מפורטת) ומה תבדוק בכל שלב. סיים בשאלה פתוחה ממוקדת אחת שתצטרך את שבוע 2 כדי לענות עליה (למשל: מתי הקלה עדיפה על שינוי תכנית?).
חימום וחזרה
על מגרש מגורים אחד חלות בבת אחת תכנית מיתאר מחוזית, תכנית מיתאר מקומית ותכנית מפורטת. כל אחת קובעת גובה מרבי אחר. איזו מהן קובעת בפועל, ומה יכול להפוך את התשובה?
סיפור פתיחה
מגרש אחד, שתי תכניות סותרות
השמאי מתבקש להעריך מגרש מגורים באזור בנוי. תכנית מיתאר מקומית מתירה בו שלוש קומות. תכנית מפורטת, שחלה על אותו מגרש, מתירה ארבע. המזמין שואל כמה קומות נכנסות לשומה, ואין בידי השמאי עדיין דרך לדעת.
ההסבר המרכזי
ארבע רמות של תכניות וגופים שמאחוריהן
החוק מונה ארבע רמות של תכניות: תכנית המיתאר הארצית, תכנית מיתאר מחוזית, תכנית מיתאר מקומית ותכנית מפורטת. התכנית היא אחת מהתכניות שלפי פרק ג' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, והמונח כולל גם שינוי תכנית, התלייתה וביטולה (סעיף 1).
מוסדות התכנון: מי הגופים
שלושה מוסדות תכנון עומדים מאחורי רמות התכניות. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה מייעצת לממשלה בכל הנוגע לקו הכללי בביצוע החוק, וממלאת את התפקידים שהחוק מטיל עליה (סעיף 2(א)). לכל מחוז יש ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה (סעיף 7(א)). במרחב תכנון מקומי שכולל רשות מקומית אחת בלבד, מועצת הרשות המקומית היא הוועדה המקומית (סעיף 18(א)).
מי מאשר מה:
- תכנית המיתאר הארצית: המועצה הארצית מגישה אותה לממשלה, והממשלה רשאית לאשרה (סעיף 53(א)).
- תכנית מיתאר מחוזית: הוועדה המחוזית מכינה אותה ומגישה אותה לאישור המועצה הארצית (סעיף 56).
- תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת שכוללת רק נושאים מהרשימה שבסעיף 62א(א): זו תכנית בסמכות הוועדה המקומית, והוועדה המקומית רשאית להחליט על הפקדתה ועל אישורה (סעיף 61א(ג)).
לוועדה המקומית יש גם סמכויות מחוץ לתכניות: היא רשאית להתיר שימוש חורג (סעיף 146) ולתת הקלה (סעיף 147).
המדרג וההסתייגות שבו
הכלל מופיע בסעיפים 129–131. תכנית מיתאר מקומית כוחה יפה מתכנית מפורטת, אם לא נאמר אחרת בתכנית המיתאר. תכנית מיתאר מחוזית כוחה יפה מתכנית מיתאר מקומית ומתכנית מפורטת, אם לא נאמר אחרת בתכנית המיתאר המחוזית. תכנית המיתאר הארצית כוחה יפה מכל תכנית אחרת, אם לא נאמר אחרת בתכנית המיתאר הארצית.
- תכנית המיתאר הארצית
- תכנית מיתאר מחוזית
- תכנית מיתאר מקומית
- תכנית מפורטת
ארבע רמות תכניות בסדר יורד, מהארצית ועד המפורטת.
שלושת הסעיפים נושאים אותה הסתייגות. היא נמצאת בתכנית העליונה עצמה, ולכן כדי לדעת אם יש חריג צריך לקרוא את התכנית הגבוהה ולא את הנמוכה.
דוגמה מעובדת: חזרה למגרש של הסיפור
תכנית מיתאר מקומית מתירה שלוש קומות, ותכנית מפורטת מתירה ארבע. במיתאר המקומי אין הוראה שהמפורטת גוברת. לפי סעיף 129 כוחה של תכנית המיתאר המקומית יפה, ולכן המגבלה היא שלוש קומות.
וריאציה: כשהתכנית העליונה אומרת אחרת
אם תכנית המיתאר המקומית קובעת במפורש שהוראה מסוימת במפורטת תגבר עליה, התנאי "אם לא נאמר אחרת" מתקיים. הכרעת המדרג נדחית, ומה שנקבע במיתאר עצמו הוא שמכריע.
מקרה גבול: היתר אינו תכנית
היתר, ובכלל זה הרשאה, ניתן לפי סעיף 145 ואיננו תכנית שלפי פרק ג', ולכן הוא אינו מדורג יחד עם התכניות. מי שמצא היתר בתיק לא מצא עדיין את התכנית החלה.
טעות נפוצה: להניח שהתכנית המפורטת גוברת כי היא הכי קרובה למגרש. הכלל הוא ההפך: בין התכניות שמופיעות כאן, מי שגבוהה יותר במדרג כוחה יפה, אלא אם התכנית הגבוהה אומרת אחרת. סעיפים 129–131 מכריעים בסתירה בין תכניות ברמות שונות. תכנית חדשה שמשנה במפורש תכנית קיימת היא שינוי תכנית, וגם הוא נכלל בהגדרת "תכנית" בסעיף 1.
המחשה
מסלול האיתור של התכנית החלה
השאלה המעשית אינה רק "מי גוברת" אלא גם איך לא מפספסים תכנית. המסלול כאן מציג לכל שלב מה בודקים בו ומה מסמן שהשלב הסתיים.
- זיהוי המגרש וגבולותיו
- איסוף תכניות מכל רמה
- בדיקת הסתייגות בתכנית העליונה
- מיפוי סתירות לפי נושא
- הכרעה לפי סעיפים 129–131
חמישה שלבים לאיתור התכנית החלה, מזיהוי המגרש ועד ההכרעה.
| שלב | מה בודקים | סימן שסיימתי |
|---|---|---|
| 1. זיהוי המגרש | גוש, חלקה וגבולות | יש מגרש מזוהה, לא רק כתובת |
| 2. איסוף תכניות | כל התכניות שחלות על המגרש, לפי רמות | רשימה לפי רמות, כולל רמות ללא תכנית |
| 3. בדיקת הסתייגות | האם בכל תכנית עליונה "נאמר אחרת" | ליד כל תכנית עליונה כתוב "יש חריג" או "אין חריג" |
| 4. מיפוי סתירות | הוראות שונות באותו נושא | סתירות מסומנות לפי נושא |
| 5. הכרעה | סעיפים 129–131 | משפט אחד: התכנית הגוברת בנושא X היא Y |
טיפ: כדאי לרשום ליד כל סתירה באיזה נושא היא עוסקת, למשל גובה או חניה, כדי שלא תתערבב עם סתירה אחרת.
תרגול
מגרש מגורים באזור בנוי: מבצעים את המסלול
נעבור על המסלול ביחד, ואחר כך על תרגילים עם פתרון שאפשר לבדוק.
הדגמה
מגרש מגורים באזור בנוי. תכנית מיתאר מחוזית קובעת גובה מרבי של ארבע קומות, תכנית מיתאר מקומית חמש קומות, ותכנית מפורטת שש. במיתאר המחוזי אין הוראה שמשנה את סדר העדיפויות.
| שלב | מה נרשם |
|---|---|
| 2. איסוף | מחוזית, מקומית, מפורטת |
| 3. הסתייגות | במחוזית אין חריג |
| 4. סתירה | גובה: 4 מול 5 מול 6 |
| 5. הכרעה | סעיף 130: המחוזית גוברת, ולכן ארבע קומות |
תרגילים
א. תכנית מיתאר ארצית אוסרת הקמת מבנה בתחום מסוים, ותכנית מיתאר מקומית מתירה אותו. בארצית לא נאמר אחרת. מה גובר?
ב. תכנית מיתאר מקומית קובעת חניה אחת לדירה, ותכנית מפורטת קובעת שתיים. במיתאר המקומי נאמר במפורש שהמפורטת גוברת בנושא החניה. מה גובר?
ג. בתיק המגרש נמצא היתר שמתיר חמש קומות. האם הוא נכנס למדרג התכניות?
בדיקה עצמית
א. הארצית גוברת לפי סעיף 131, כי לא נאמר בה אחרת.
ב. המפורטת גוברת. התנאי "אם לא נאמר אחרת בתכנית המיתאר" מתקיים, והמיתאר עצמו קבע זאת.
ג. לא. היתר אינו תכנית שלפי פרק ג', ולכן הוא אינו חלק מהמדרג.
חדר מבחן
בדיקת יישום: איזו תכנית גוברת, מתי הוראה בתכנית העליונה משנה את התוצאה, ואיזה מוסד מאשר כל תכנית.
סיכום — מה למדתי היום
סיכום
- ארבע רמות: ארצית, מחוזית, מקומית, מפורטת (סעיפים 129–131).
- הגבוהה כוחה יפה, אם לא נאמר אחרת בתכנית העליונה.
- היתר והקלה אינם תכנית במדרג.
- עובדים לפי חמשת שלבי האיתור.
- מי מאשר: ארצית – הממשלה; מחוזית – המועצה הארצית; תכנית בסמכות מקומית – הוועדה המקומית.
רוצה קורס שנבנה סביב המטרה שלך?
הקורסים כאן הם דוגמאות. קורס אמיתי נבנה סביב מטרה שאת/ה מגדיר/ה — ואם היא לא ריאלית, המערכת אומרת את זה מראש.
קורס כזה, מותאם לי