מבחן הרישוי של רשם המתווכים במקרקעין (משרד המשפטים)

מבנה הקורס

1. שבוע 1

   אתה מבין לעומק מה בדיוק נבחן, איך מנצחים בחינה אמריקאית זו, ומסוגל בתוך דקות לאתר סעיפים רלוונטיים בספר הבחינה — הישג מוחשי כבר השבוע.

   • מבנה הבחינה הרשמית, הניקוד וניהול הזמן45 דק׳שיעור פתוח

     בצע ניתוח זמנים אישי: 120 דקות ל-25 שאלות = 4.8 דקות לשאלה. כתוב בתמצית איך תחלק את הזמן לשלושה מעברים (סבב מהיר, סבב העמקה, סבב בדיקות) ואיך תנהג כששתי תשובות נראות דומות, בהתאם לכללי הניקוד שסימון כפול פוסל תשובה.

   • איך לוודא שאתה לומד מנוסח מחייב: אימות חוק ותקנות מול מקורות רשמיים35 דק׳שיעור פתוח

     קבל קטע נוסח של סעיף חוק ממאגר לא רשמי (טקסט לדוגמה מסופק בשיעור), והשווה אותו לנוסח הרשמי/הרשומות לפי הקישורים שבשיעור. סמנו הבדלים בניסוח וכתבו מהי הגרסה המחייבת ולמה.

   • המפה המנטלית של דיני תיווך: מי נגד מי ולמה זה חשוב במבחן70 דק׳שיעור פתוח

     נסחו במילים שלכם שתי פסקאות: (1) מהי "הזמנת שירותי תיווך" ומהם רכיביה החיוניים, (2) מהו "הגורם היעיל" ולמה בלעדיו אין דמי תיווך. הוסיפו דוגמה קצרה מעולם אמיתי שממחישה את ההבדל בין תיווך חוקי לשירות שלא מזכה בתשלום. בסיום, כתבו שאלה אחת סקרנית שעולה לכם — למשל: "כיצד דרישת הכתב משפיעה על זכאות לדמי תיווך כשיש בלעדיות?" — ונענה עליה בתחילת שבוע 2.

2. שבוע 2

   אתה שולט בדרישות הרישוי, באיסורי העיסוק, וברכיבי טופס ההזמנה — ויודע להחיל את דרישת הכתב על מקרים קונקרטיים.

   • עסקה במקרקעין והערת אזהרה: מה הופך הבטחה לזכות (סעיפים 6–9 ו-126–127 לחוק המקרקעין)30 דק׳

     קבל שלושה תרחישי מכירת דירה: הסכמה בעל פה, הסכם בכתב בלי רישום, והסכם בכתב עם הערת אזהרה. לכל תרחיש קבע: האם יש עסקה גמורה, התחייבות לעשות עסקה או לא כלום, ומה מגן על הקונה אם המוכר יחתום עם קונה אחר, עם הסעיף המדויק.

   • רישוי, כשירות ואיסורי עיסוק: מה חייב מתווך לדעת כדי לפעול כחוק60 דק׳

     לפניך ארבעה פרופילים של מועמדים לעיסוק בתיווך. עבור כל אחד, קבע אם הוא/היא כשיר לקבל רישיון היום ומהן הפעולות המותרות/אסורות עד לקבלתו, תוך ציון הסעיף הרלוונטי בחוק.

   • הזמנת שירותי תיווך ודרישת הכתב: מא' עד ת'60 דק׳

     פרקו טופס הזמנת שירות (דוגמא מובנית בשיעור) לרכיביו החיוניים. סמנו מה חובה ומה רשות, ונמקו איך פגם בכל רכיב ישפיע על הזכאות לדמי תיווך בשני תרחישים קצרים.

3. שבוע 3

   אתה מבין את עקרונות האתיקה 2024 ומיישם חובת גילוי ושקיפות מול לקוח ובעל זכות.

   • חובת הגינות וזהירות (סעיף 8) ותקנות האתיקה, התשפ"ד-2024: מה מצופה ממתווך45 דק׳

     כתבו קוד אתי אישי בן 8–10 שורות למשרד תיווך, הנשען על סעיף 8 לחוק המתווכים (נאמנות, הגינות, מיומנות וסבירות) ועל תקנות 2, 4 ו-27 לתקנות האתיקה (יושר ותום לב, איסור הטעיה, הפניה לבעל מקצוע), עם דוגמה לכל שורה.

   • חובת גילוי ושאלון בעל הזכות: מה מוסרים, למי ומתי60 דק׳

     קחו דירת 3 חדרים לדוגמה ובנו רשימת בדיקה: אילו מתשעת נושאי שאלון בעל הזכות (התוספת השנייה) ממלא בעל הזכות, אילו פרטים מהתוספת הראשונה המתווך מוסר בעצמו, ולאיזה נתון תכנוני צריך לציין פרסום רשמי (תקנה 7(ג)).

   • שקיפות מול הלקוח: רישיון בתוקף, שיעור דמי תיווך ותנאי גבייה45 דק׳

     נסחו גילוי קצר וברור ללקוח חדש: שם והיותכם מתווכים בעלי רישיון, שיעור דמי התיווך ותנאי הגבייה, כך שיעמוד בתקנות 5, 9, 13 ו-26. הסבירו בשתי שורות למה הנוסח חוקי ולא מטעה.

4. שבוע 4

   אתה מבין איך חוזה נכרת, מתי הוא פגום ומה הן התרופות להפרתו, ותוכל לנתח מקרה של עסקת מקרקעין מהצעה ועד הפרה.

   • כריתת חוזה: הצעה, קיבול, תום לב וצורת החוזה50 דק׳

     קח מקרה קצר שבו מוכר שולח הצעה לקונה, וסמן בו מי הציע, מי קיבל ומתי נכרת החוזה. אחר כך כתוב בשני משפטים אם נדרשת צורה מיוחדת לעסקה כזו ומה קורה כשצד פועל שלא בתום לב במשא ומתן.

   • פגמים בכריתה וקיום בתום לב: טעות, הטעיה, כפייה ועושק50 דק׳

     בנה טבלה של ארבע שורות (טעות, הטעיה, כפייה, עושק) עם הגדרה קצרה ודוגמה מעולם התיווך לכל אחת. אחר כך נסח כלל אצבע שמבדיל בין טעות להטעיה, וכתוב איך חובת קיום בתום לב חלה על מתווך ולקוח.

   • תרופות בשל הפרת חוזה: אכיפה, ביטול, פיצויים ופיצויים מוסכמים50 דק׳

     בתרחיש שבו קונה מפר הסכם לרכישת דירה, קבע איזו תרופה מתאימה (אכיפה, ביטול או פיצויים) ונמק. כתוב גם במה פיצויים מוסכמים שונים מפיצויים רגילים.

5. שבוע 5

   אתה מבין את זכויות רוכש הדירה מקבלן: אי-התאמה, תיקון, הבטחת כספים, וגם את יסודות מיסוי המכירה, ותוכל לזהות כל אחד מהם בשאלה.

   • חוק המכר (דירות): מפרט, אי-התאמה, הודעה וזכות תיקון50 דק׳

     בתרחיש של דירה שנמסרה עם ליקוי, קבע אם מדובר באי-התאמה או באי-התאמה יסודית. כתוב מה על הקונה לעשות ובתוך כמה זמן, ומה זכותו של המוכר לתקן.

   • הבטחת השקעות של רוכשי דירות: ערבות וסייגים לתשלומים50 דק׳

     בדוק תרחיש שבו קבלן דורש מהקונה תשלום מקדמה. קבע אם הכסף מובטח, באיזה אמצעי ומהו הסייג לתשלומים. סכם את התשובה בשלוש שורות.

   • מיסוי מקרקעין: מס שבח, הגדרות ופטור לדירת מגורים מזכה50 דק׳

     בתרחיש של מכירת דירה, כתוב מהי המכירה החייבת, מהי החזקה שבסעיף 49 ומתי יחול פטור לדירת מגורים מזכה. סמן מה מהתשובה נשען על לשון הסעיף ומה על היגיון כללי.

6. שבוע 6

   אתה מבין שיתוף בקרקע, בתים משותפים ודיירות מוגנת, ויכול להכריע מי רשאי לעשות מה בנכס משותף ומתי דייר מוגן מפונה.

   • בעלות משותפת: שותפים, זכות שותף יחיד ופירוק שיתוף50 דק׳

     בתרחיש של שני אחים שירשו קרקע, קבע מה כל שותף רשאי לעשות לבדו ומתי אפשר לתבוע פירוק שיתוף. נסח את הכלל במשפט אחד.

   • בית משותף: רכוש משותף, הוצאות ותקנון50 דק׳

     שרטט בניין של שלוש דירות וסמן מה הרכוש המשותף, מה הצמוד לדירה ומה חלקה של כל דירה בהוצאות. כתוב מה קובע התקנון המוסכם.

   • הגנת הדייר: דייר מוגן, פטירה ועילות פינוי50 דק׳

     בתרחיש של דייר שנפטר ובני משפחתו ממשיכים להתגורר בדירה, קבע מי נחשב דייר ומה זכותו. רשום עילת פינוי אחת והסייג הכללי שחל עליה.

7. שבוע 7

   אתה מבין את המגבלות על מקרקעי המדינה, את מנגנוני התכנון והבנייה ואת כינוס הנכסים, ויכול לזהות מתי עסקה מוגבלת בשל אחד מהם.

   • מקרקעי ישראל: איסור העברת בעלות והיתר לפי חוק50 דק׳

     בתרחיש של נכס בקרקע מדינה, קבע אם אפשר להעביר בעלות ומה היתר לפי חוק. כתוב כלל קצר שמסביר מדוע חכירה היא הדרך הרגילה.

   • תכנון ובנייה: מטרות תכנית, שימוש חורג, הקלות והסכמת רשות מקרקעי ישראל50 דק׳

     בתרחיש של בעל דירה שהפך חדר לעסק, זהה אם זה שימוש חורג או הקלה וכתוב מה נדרש. ציין מתי נדרשת הסכמת רשות מקרקעי ישראל לבקשת היתר.

   • הוצאה לפועל וכינוס נכסים: מינוי, סמכויות ואחריות50 דק׳

     בתרחיש של נכס שנמכר על ידי כונס נכסים, כתוב מי מינה אותו, מה סמכויותיו ומהי אחריות החייב ואחריות הכונס. אחר כך הסבר מה מתווך צריך לברר לפני שהוא מציג נכס כזה.

8. שבוע 8

   אתה מבחין בין הטעיה אסורה לפי דיני הצרכנות לבין עבירות מרמה וזיוף לפי חוק העונשין, ומזהה אותן בפרסום ובמסמכים.

   • חוק הגנת הצרכן: הטעיה, השפעה בלתי הוגנת וחובת גילוי60 דק׳

     קח מודעת תיווך שבה כתוב 'דירה שקטה ומרוחה' למרות כביש סואן. סמן את ההטעיה ואת המידע שהיה חייב להיחשף לפי חובת הגילוי, וכתוב מודעה מתוקנת.

   • חוק העונשין: מרמה, תחבולה, זיוף והתחזות60 דק׳

     בתרחיש של מתווך שמציג מסמך מזויף לקונה, קבע איזו עבירה מתקיימת (מרמה, זיוף, שימוש במסמך מזויף או התחזות) והסבר באיזה יסוד היא שונה מהטעיה צרכנית.

9. שבוע 9

   אתה מבין את מכירת נכסי עזבון, את חובות הסודיות וגילוי העניין האישי, ואת מערכת המשמעת והעונשין של חוק המתווכים.

   • מכירת נכס עזבון: מינוי מנהל עזבון, תפקידיו וסמכויותיו50 דק׳

     בתרחיש של דירה בעזבון, קבע מי רשאי למכור אותה, איזה אישור נדרש ומה סמכויות מנהל העזבון. כתוב מה מתווך צריך לבקש לפני שהוא מתחיל לשווק.

   • גילוי עניין אישי וסודיות: סעיפים 10–11 ותקנות 10–1150 דק׳

     בתרחיש של מתווך שמשווק דירה של קרוב משפחה, קבע מה עליו לגלות ולמי. כתוב אילו מידע אסור לו למסור הלאה ומה אחריותו על עובד משרד.

   • אחריות משמעתית ופלילית של מתווך: איסור העסקה, עבירות משמעת, עונשין וביטול רישיון50 דק׳

     בתרחיש של מתווך שהעסיק אדם ללא רישיון, קבע איזו הוראה הופרה ואילו אמצעים אפשריים נגדו. השווה בקצרה בין עבירה פלילית לעבירת משמעת.

10. שבוע 10

    אתה מיישם את תקנות האתיקה במלואן: גילוי, מידע מהותי, יחסים עם לקוחות ועמיתים, ומוכן לבחינה המלאה.

    • הגינות, איסור הטעיה, גילוי ומידע מהותי: תקנות 3–5, 7 והתוספות75 דק׳

      מלא שאלון בעל הזכות לנכס מדומה ורשום אילו פרטים נחשבים מידע מהותי בתוספת הראשונה. זהה בתרחיש אחד השפעה בלתי הוגנת והטעיה לפי התקנות.

    • יחסים מקצועיים: העברת הצעות, ייצוג שני צדדים, שיווק ללא הסכמה ופעולות אסורות75 דק׳

      בשלושה תרחישים קצרים (ייצוג קונה ומוכר, שיווק ללא הסכמת הבעלים, חוות דעת שמאית) קבע איזו תקנה הופרה ומה המתווך היה צריך לעשות. נמק כל תשובה בציטוט התקנה.

מקורות מאומתים

כל מקור נבדק שהוא נגיש בזמן בניית הקורס. מקור שלא נמצא — לא נכנס.

• ועדת הפנים והגנת הסביבה אישרה את תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד–2024 – הודעה רשמיתאומת
• קובץ התקנות 11452 – תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד–2024 – עותק מהרשומותנבדק
• תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד–2024 – נוסח במאגר תקדיןנבדק
• חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו–1996 – דף חוק במעקב הכנסת (נוסח לא רשמי)נבדק
• תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז–1997 – נוסח קהילתי להיכרות מהירהנבדק
• תקנות האתיקה – הסבר ויישום מעשי למתווכים (לשכת המתווכים הארצית)נבדק
• חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969 – מאגר החקיקה הלאומינבדק